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袁绍国律师:18602131056

二手房买卖合同中逾期迁出户口纠纷案例

时间:2018-03-09 12:23:10

    

    

    案例:    

    出卖人李先生应当在该房屋所有权转移之日起180日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原户口迁出手续,如因出卖人李先生自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房款总价款5%的违约金,逾期超出15日未迁出的,自逾期超过15日起,出卖人李先生还应当按日计算向买受人支付全部房款已付万分之五的违约金。该案房价为466万元,即违约金为233000元+2300元/日。

    

    法院判决:    

    判决生效之日起十日内,被告一次性给付原告逾期迁出户口的违约金五万元。

    

    一审判决理由:    

    由于被告在合同签订后已按约定交付了房屋并办理了产权登记变更手续,履行了绝大部分出卖人李先生的义务,其未按约迁出户口的行为尚不足以构成对合同的根本违约。依据本案查明的事实及原告提交的证据,法院亦无法认定被告未迁户口的行为已对原告造成了实际损失及数额。被告提出合同约定的违约金过高的意见,具有事实及法律依据,法院予以采纳。结合上述情况综合考虑,对于原告的该项诉讼请求,法院将判令由被告一次性支付违约金5万元。

    

    二审判决理由:    

    原告亦未就被告家人户口未迁出涉案房屋处给其造成的具体实际损失举证予以证明,在此前提下,一审判决在双方约定的违约金数额范围内将被告具体应给付的违约金数额下调为5万元,并无不当。

    

    律师点评:    

    通常在二手房买卖合同中,买卖双方就逾期迁出户口问题,会在合同中约定逾期迁出户口,每逾期一日,应承担日万分之五的违约金。然而,在目前高房价下,日万分之五的违约金可谓是一笔巨款,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》之规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 然而,买受人往往无法证明卖方逾期迁出户口导致其实际损失的发生。因此,这种情况下,只要被告提出违约金过高,约定高额违约金必然会面临法院的依法调整。    

    然而,逾期迁出户口的违约金,法院如何进行调整,可以说目前没有统一的裁判规则,全凭法官的主观认识,而且,对于违约金过高的调整系法院自由裁量权的范畴,通常情况下,二审法院一般不会对一审法院的裁量结果进行调整,这从深圳市一中院判决的两个案例可见一斑。